faisabilité (constructibilité maximum) à St-Denis (93)

maîtrise d’ouvrage: privée
maîtrise d’œuvre: DONNET TRESSE architectes (DTLAB)

/ études: 2007

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existant

schéma 1: avenue du président Wilson, à deux pas de la porte de la Chapelle, 1 200 m² shon sont à vendre (sur 2 550 m²); mais ces surfaces, représentées en rouge, ne sont pas d’un seul tenant: quel en est le potentiel?
shon totale: 2 556.2 m²
équivalent cos: 1.9
en rouge, surfaces à vendre: 1 196.0 m², soit 46.8%

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gabarits autorisés

schéma 2: pour un bâtiment avec des baies principales de chaque côté:
– au moins 8 m doivent séparer le bâtiment des limites séparatives,
– la largeur de la parcelle ne permet qu’un bâtiment de 3.5 m de large et de 16 m de haut,
→ la parcelle est trop étroite pour «s’optimiser en cœur d’ilôt».

schéma 3: pour un bâtiment avec des baies principales d’un côté et des baies secondaires de l’autre:
– au moins 8 m doivent séparer le bâtiment des limites séparatives d’un côté et au moins 4 m de l’autre,
– la largeur de la parcelle ne permet qu’un bâtiment de 7.0 m de large et de 9 m de haut,
→ la parcelle est trop étroite pour «s’optimiser en cœur d’ilôt».

schéma 4: pour un bâtiment avec le dos sur les limites séparatives:
– sur les 25 premiers mètres, le bâtiment peut faire 30 m de haut puis 9 m sur le reste de la parcelle,
→ cette direction est très intéressante
– pour optimiser côté avenue du président Wilson et côté voies ferrées avec cependant des cours d’au moins 8 m de large,
– la partie centrale est à conserver.

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évolutions-optimisations possibles

schéma 5: évolution-optimisation possible 1
→ côté avenue du président wilson
– surélévation d’1 voire 2 niveaux au maximum,
→ côté voie ferrée
– remplacement des locaux d’activité existants par un nouveau bâtiment avec un patio central.
shon totale: 4 146.8 m²
équivalent cos: 3.1
en rouge, surfaces à vendre: 1 196.0 m², soit 28.8%
en violet, surfaces « créées »: 1 590.6 m², soit 38.4%

schéma 6: évolution-optimisation possible 2
→ côté avenue du président wilson
– rachat de la totalité du bâtiment sur rue pour démolition,
– nouvelle construction de 8 voire 9 niveaux (30 m)
→ côté voie ferrée
– rachat des 5 appartements nord-ouest et sud-ouest (possibilité d’échange: 2 appartements au 1er étage et 2 autres au second)
– remplacement des locaux d’activité existants par un nouveau bâtiment en forme de U.
shon totale: 5 133.7 m²
équivalent cos: 3.9
en rouge, surfaces à vendre: 335.9 m², soit 6.5%
en violet, surfaces « créées »: 3 959.4 m², soit 77.1%
surfaces à acheter: 105.7 m², soit 2.1%