faisabilité (constructibilité maximum) sur l’Île-St-Denis (93)

maîtrise d’ouvrage: privée
maîtrise d’œuvre: DONNET TRESSE architectes (DTLAB)

/ études: 2014

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présentation du projet / plan masse: implantation des bâtiments

UA-6: implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques et voies privées ouvertes à la circulation publique
UA-6-6.3: dispositions applicables à la zone UAa
Les nouvelles constructions devront être implantées avec un recul minimum de 5m par rapport à l’emprise publique.

UA-7: implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de propriété
UA-7-7.1:dans une bande de 15m mesurée à partir de l’alignement ou du retrait imposé en application de l’article UA-6
UA-7-7.1.2: lorsque la parcelle, assiette de la construction, présente une largeur supérieure à 10m, l’implantation sur une des limites séparatives latérale est obligatoire.
UA-7-7.2: au-delà de la bande de 15m, mesurée à partir de l’alignement ou du retrait imposé en application de l’article UA-6
UA-7-7.2.1: implantation par rapport aux limites latérales
UA-7-7.2.1.1: implantation sur les limites latérales
Les constructions en limite de propriété sont autorisées lorsqu’il existe en limite séparative sur la parcelle mitoyenne une construction ou un mur en bon état d’une hauteur et d’une longueur au moins égales à celles de de la construction à réaliser.
UA-7-7.2.1.2: implantation en retrait des limites séparatives latérales
Les constructions en retrait de la limite séparative sont autorisées à condition que la marge d’isolement (L) d’un bâtiment soit telle que la différence de niveau entre tout point haut de la construction projetée (H) mesuré à l’égout du toit ou à l’acrotère et le point bas le plus proche de la limite séparative n’excède pas deux fois la distance comptée horizontalement entre ces deux points: L≥H/2. Dans tous les cas, la marge d’isolement ne peut être inférieure à 3m.
UA-7-7.2.2: implantation par rapport à la limite séparative de fond de parcelle
Les constructions doivent être implantées en retrait de la limite séparative en fond de parcelle.
Sur toute la longueur de la limite de fond de parcelle, la marge d’isolement (L) d’un bâtiment qui ne serait pas édifié sur ces limites, doit être telle que la différence de niveau entre tout point haut de la construction projetée (H) mesuré à l’égout du toit ou à l’acrotère et le point bas le plus proche de la limite séparative n’excède pas deux fois la distance comptée horizontalement entre ces deux points: L≥H/2. Dans tous les cas, la marge d’isolement ne peut être inférieure à 3m.

UA-8: implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
La distance entre bâtiments non contigus doit respecter les règles suivantes:
En tout point de chaque élément de façade, la distance mesurée perpendiculairement à celui-ci et le séparant d’un élément de façade d’un autre bâtiement, doit être au moins égale à:
la hauteur de l’élément de façade la plus haut, diminué de 3m, avec un minimum de 8m, si l’élément de façade le plus bas comporte des baies principales.

UA-10: hauteur maximales des constructions
UA-10-10.1: principe général
Les constructions doivent respecter la hauteur maximale et le nombre de niveaux (attique compris) figurant au document graphique référencé « Plan de Velum de l’île Saint Denis ».
La hauteur maximale des constructions est mesurée à partir du point le plus haut du terrain naturel au pied de la construction jusqu’au faîtage de la toiture.
UA-10-10.2: dispositions particulières
UA-10-10.2.1: pour les édifices d’ascenseurs et éléments techniques
Les dispositions relatives à la hauteur maximale et au nombre de niveaux admis figurant au document graphique référencé « Plan de Velum de l’île Saint Denis » ne s’appliquent pas pour les édifices d’ascenseurs et éléments techniques à condition qu’ils mesurent moins de 3m de haut et qu’ils ne représentent pas plus de 20% de l’emprise du toit de la construction.

Le document graphique référencé « Plan de Velum de l’île Saint Denis » indique R+3 et 16m.

UA-11-11.5: combles: les combles aménageables ne peuvent pas constituer plus d’un étage.

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présentation du projet / plan masse: implantation des bâtiments
(plan de prévention des risques d’inondation par débordement direct de la seine)

carte des aléas: aléas forts: (1m < H < 2m)

règlementation ppri: zone jaune: zone urbaine (hors centre urbain) en aléas forts et autres

calcul des PHEC du projet:
pont amont / pont de Saint Denis / PK 28.312km / PHEC 29.59ngf
pont aval / pont d’Epinay / PK 31.782km / PHEC 29.23ngf
distance pont aval – pont amont = 31.782km – 28.312km = 3 470m
distance projet – pont amont = 349m (mesure réalisée sur http://www.cadastre.gouv)
PHEC projet = 29.59 – ( 349 x ( 29.59 – 29.23 ) / 3 470 ) = 29.55ngf

PPRI-2.1: prescriptions d’urbanisme

Règle des PHEC: la cote du premier plancher habitable ou fonctionnel des constructions doit être supérieure à l’altitude des plus hautes eaux connues (PHEC).

Afin de conserver les volumes de stockage de l’eau, les remblais (lorsqu’ils sont autorisés) doivent être compensés par un volume de déblai au moins égal, soustrait du terrain naturel au-dessus du niveau de la nappe alluviale et situés sur la même parcelle (en zone inondable). Pour le calcul des volumes déblais – remblais, seules les surfaces inondables par débordement et situées sous les PHEC sont prises en compte. Les volumes de parkings et sous-sols inondables sont acceptés et pris en compte dans la compensation. La stabilité du remblai doit être assurée en cas de crue. Les volumes étanchés (volumes étanches ou volumes non submersibles à partir de la cote du terrain naturel) susceptibles d’être autorisés dans cette zone doivent être compensés au même titre que les remblais. Sont exonérés de compensation les remblais ponctuels d’importance limitée rendus strictement nécessaires pour la desserte de bâtiments (rampes d’accès handicapés, emmarchements…). Les remblais qui seraient réalisés pour la mise en place de chemin d’accès (visés au 2.2.1) doivent être compensés.

Pour toute nouvelle construction autorisée au titre du présent règlement, un cheminement piéton situé au-dessus des PHEC doit être réalisé pour permettre de relier les nouvelles constructions aux voiries les plus proches.
En cas d’impossibilité, ce chemin d’accès ne doit pas être submergé de plus de 1 m d’eau et une issue de la construction située au dessus des PHEC doit être créée a minima.

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présentation du projet / espaces libres et plantations

UA-13: espaces libres et plantations
UA-13-13.1: définition
Les espaces libres sont les espaces ne comportant aucun ouvrage au dessus du sol.
Ils comprennent entre autres les jardins, les allées, cours, esplanades, coursives, espaces de jeux, et les places de stationnement.
UA-13-13.3: dispositions applicables au sous-secteur UAa
Afin de garantir la qualité paysagère de l’île et notamment la constitution de coeur d’îlot vert et planté participant à la mise en place de corridor écologique, à la biodiversité végétale et animale, et à la qualité du cadre de vie, les superficies d’espaces libres sont fixées à 65% de la superficie de la parcelle dont 35% devront être réalisées en pleine terre pour des parcelles supérieures à 700m² de superficie.
Jusqu’à 5% de la superficie totale de la parcelle dévolue aux espaces libres ou de pleine terre pourront être remplacé par leur équivalent en « surface bio-énergétique » suivant la formule suivante:
« surface bio-énergétique » = 1 x surface panneaux solaires + 0.8 x surface de toiture végétalisée + 0.5 x surface de mur végétalisé.
UA-13-13.4: traitement des espaces libres:
Les espaces libres doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée à l’échelle du terrain et aux lieux environnants.
Cette composition privilégiera la contiguité avec les espaces libres des terrains voisins.
Les espaces libres devront compter au minimum un arbre de haute tige (plus de 7m à l’état adulte) par 75m² de surface plantée lorsqu’elle est supérieure à 100m².

UA-12-12.1: Quand les places de stationnement sont créées à l’extérieur, les surfaces qui leur sont consacrées doivent être matérialisées; elles ne peuvent pas être intégrées dans les surfaces réservées aux espaces de pleine terre.

Surface parcelle: 1060m², donc:
– surface d’espaces libres: 689m² (projet: 689m² (en pointillés verts)), dont 241.15m² de pleine terre (projet: 381m² (en vert clair)),
– « surface bio-énergétique » possible: 34.45m² (projet: 34.4m²),
– 10 arbres de haute tige (projet: 10 arbres).

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présentation du projet / niveau rue et parking

28.40 ngf / niveau rue:
– circulation verticale (ascenseur + escalier) du bâtiment A (compris entrée (boîtes aux lettres…))
– local poubelle (UA-4-4.4 entreposage des ordures ménagères et des encombrants: dans l’ensemble de la zone et quelle que soit la destination des constructions (habitat, activités, équipements…), celles-ci devront intégrer des locaux spécifiquement destinés au stockage des déchets ménagers et/ou industriels banals (DIB) et encombrants. Toute construction nouvelle doit prévoir le stockage et l’intégration des conteneurs à déchet sur le terrain du projet. Ces locaux seront conçus en rez-de-chaussée et seront munis d’un point d’eau entièrement carrelé pour faciliter l’entretien et de manière à permettre le tri sélectif conformément au dispositif mis en place par l’autorité compétente en matière de collecte des déchets (cf. annexes sanitaires).
– 1 place de parking PMR (réglementation accessibilité – arrêté du 1er aout 2006 – article 3-II-3°: caractéristiques dimensionnelles: la largeur minimales des places adaptées doit être de 3.3m)
– début cheminement accessible vers bâtiment B
– entrée + sortie rampe parking sur rue Arnold Géraux (UA-12-12.1: pente de 5% depuis l’alignement sur une longueur de 5m)

27.25 ngf / niveau parking:
– circulation verticale (ascenseur + escalier) du bâtiment A
– distribution places de parking et rampe d’accès (entrée + sortie) de 5 m de large
– 1 place de parking PMR (réglementation accessibilité – arrêté du 1er aout 2006 – article 3-II-3°: caractéristiques dimensionnelles: la largeur minimales des places adaptées doit être de 3.3m)
– 16 places de parking (UA-12-12.1: il est demandé un minimum de 12.5m² par place de stationnement hors place handicapée (soit 2.5 x 5.0m))
– 8 places de parking deux-roues (UA-12-12.1: ledit local soit être dimensionné sur une base de 2m² par place)
(UA-12-12.3: les aires de stationnement de plus de 5 emplacements devront être closes et couvertes)

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présentation du projet / niveau courant

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présentation du projet / récapitulatif surfaces et parking

stationnement véhicules
→ 15 places pour les occupants dont 1 PMR
→ 3 places pour les visiteurs dont 1 PMR
en effet:
UA-12-12.2: normes de stationnement véhicules pour les opérations de construction neuve
Habitat: une place de stationnement par habitation.
15% des places créées devront être réservées pour l’usage des visiteurs pour les opérations de plus de 10 logements.
→ 18 places de parking peuvent être créées, soit 15 places pour les logements et 3 places pour les visiteurs.
réglementation accessibilité – arrêté du 1er aout 2006 – article 3-II-1°: nombre
Les places adaptées destinées à l’usage des occupants doivent représenter au minimum 5% du nombre total de places prévues pour les occupants.
De plus, les places adaptées destinées à l’usage des visiteurs doivent représenter au minimum 5% du nombre total de places prévues pour les visiteurs.
Dans les deux cas, le nombre minimal de places adaptées est arrondi à l’unité supérieure.
→ 1 place PMR doit être prévue pour les occupants et une autre place PMR doit être prévue pour les visiteurs

stationnement deux-roues
→ 8 places
en effet:
UA-12-12.3: normes de stationnement vélos pour les opérations de construction neuve
Pour les opérations d’habitat, il est fixé un minimum d’une demi-place de stationnement par logement.
Le nombre global devant être arrondi à l’entier supérieur.
→ d’après le nombre de places véhicules disponibles, soit 15 places, 15 logements peuvent être construits, soit 8 places deux-roues doivent être prévues

surfaces
→ hors murs périphériques (épaisseur 48cm)
→ hauteur de plafond supérieure ou égale à 1.8m
→ compris circulations verticales (dont entrée) et local poubelle
→ surface totale: 1 396 m²
bâtiment A // combles 167 m² / r+3 194 m² / r+2 194 m² / r+1 194 m² / rdc 143 m² // total 892 m²
bâtiment B // combles 83 m² / r+2 110 m² / r+1 110 m² / rdc 184 m² // total 504 m²

charte qualité plaine commune
→ surface habitable: T2 > 40m²; T3 > 60m²; T4 > 75m²; T5 > 85m²
→ surface moyenne par logement: 75m² shon ou 65m² habitable
→ 30% maximum de petits logements (studios et 2P)
→ multi-orientation à partir des T3
→ 5 logements maximum par palier
à ce stade:
→ 4 petits logements (studios et 2P)
→ bâtiment A: mettre les petites surfaces (studio, T2 et T3)
→ bâtiment B: favoriser les duplex (répartition notamment en fonction des jardins et terrasses privatives)

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présentation du projet / 360°

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existant